Aluguel na prática. Como não cair em furada

Alugar no desespero da primeira semana é o jeito mais caro de errar. Visite o imóvel, leia o contrato, fotografe o estado do que está lá e só então assine. Baixe o PDF deste guia para levar na visita.

Onde buscar (e o que ignorar)

O mercado de fato está no Idealista (abre em nova aba); o Fotocasa (abre em nova aba) serve de complemento. Agências físicas do bairro ajudam depois que você já andou na rua. Anúncio de WhatsApp ou Facebook do tipo “particular sem agência, transfere o sinal hoje” trate como golpe até prova em contrário.

Antes de marcar visita: compare o preço com 5 anúncios do mesmo bairro e metragem. 30–40% abaixo da média é isca. Procure as fotos no Google Imagens — o golpe clássico copia um anúncio real e muda a cidade. Foto “perfeita” demais, sem rua nem prédio, também merece busca reversa: há anúncios com imagem gerada por inteligência artificial.

O índice do Idealista de agosto de 2026 (abre em nova aba) (publicado em 1º de setembro) apontava 15,1 €/m² no país, 23,3 €/m² em Madrid capital e 20,2 €/m² em Barcelona. São preços de oferta, não o que se assina. Use como teto do bairro: um piso de 60 m² anunciado a 23 €/m² em Madrid já pede cerca de 1.400 € só de aluguel. O índice passou a excluir temporada e férias em julho de 2026.

A lei não exige NIE (Número de Identidad de Extranjero, o número fiscal) para assinar aluguel: o passaporte identifica o inquilino. Na prática, agência e seguro de fiança preferem NIE, holerite espanhol ou reserva alta. Prepare o dossiê (passaporte, visto, extratos, carta de renda) e não pague sinal cego para compensar a falta de papel.

O que a lei diz sobre fiança

A Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) (abre em nova aba) — a lei do aluguel — trata a fiança (caução) no artigo 36 (abre em nova aba):

• Moradia habitual: um mês de aluguel, em dinheiro, no ato do contrato
• Uso distinto de moradia (temporada, local): dois meses
• Garantia extra (depósito, aval, seguro): permitida, mas na moradia habitual de prazo padrão não pode passar de dois meses de aluguel
• Devolução: o saldo volta em um mês depois de entregar as chaves; depois disso corre juros legais

Quem deposita a fiança legal no órgão da região é o arrendador (dono ou quem aluga em nome dele), não você. Peça o justificante com número de registro. Sem esse papel, no fim do contrato some um interlocutor para cobrar a devolução.

Onde o dono deposita depende da comunidade autónoma. Exemplos com folha oficial:

• Madrid: Agencia de Vivienda Social (abre em nova aba), em geral em 30 dias úteis após o contrato
• Catalunha: INCASÒL (abre em nova aba), formulário Modelo 2, prazo de dois meses (Lei 13/1996)
• Comunitat Valenciana: depósito a favor da Generalitat, modelo 816 (abre em nova aba) (telemático) ou 806 (presencial)
• Andaluzia: a fiança de um mês continua obrigatória (LAU). Desde 24 de janeiro de 2026, o dono não deposita mais na Junta: a Lei 5/2025 (abre em nova aba) (disposição adicional sexta) extinguiu o depósito na Administração. Contratos até 23/01/2026 seguem no regime antigo da AVRA (abre em nova aba). Exija recibo escrito do valor e da conta

Nas outras regiões, busque “depósito fianza alquiler” no site da comunidade. Não invente o órgão: o comprovante tem que trazer o nome da Administração.

Na prática o anúncio ainda pede +1 ou +2 meses de “garantia adicional” e o primeiro mês adiantado. Some tudo antes de dizer sim. Exemplo, aluguel de 1.200 € em moradia habitual em Madrid:

O artigo 17.2 da LAU (abre em nova aba) ainda diz que, na moradia habitual, o dono não pode cobrar mais de um mês de aluguel adiantado. “Três meses na frente” além da fiança não é o padrão legal — some o que a lei pede e o que o anúncio exige, e recuse o que for só para “segurar” sem contrato.

Se a agência cobrar honorários mesmo em moradia habitual (contra a Lei 12/2023), a entrada sobe mais um mês. Esse valor não entra na conta legal acima: ou você recusa, ou, se pagar para não perder o piso, pede fatura com NIF e reclama no órgão de consumo. Cada pagamento precisa de recibo, para a conta que está no contrato, com o nome do titular igual ao do proprietário ou da agência.

Quem paga a agência

Não é um cardápio por região. Desde a Lei 12/2023 (abre em nova aba) (direito à moradia), o artigo 20 da LAU (abre em nova aba) diz que os gastos de gestão imobiliária e de formalização do contrato ficam a cargo do arrendador. O Ministério da Habitação (abre em nova aba) confirma: em contrato de moradia habitual, o inquilino não paga essa comissão. A folha de Habitatge da Generalitat de Catalunya (abre em nova aba) repete a mesma regra.

O que ainda cobra o inquilino, porque não é moradia habitual da LAU:

• Aluguel de temporada (estudos, obra, meses soltos)
• Quarto, “habitación”, ou contrato rotulado de uso distinto
• Pacote disfarçado (“dossier”, “pack inquilino”, “reserva da visita”) que na prática é a comissão

Se o anúncio de piso para viver o ano todo cobra um mês de agência, recuse ou denuncie no órgão de consumo da região. Não há tabela oficial de “10% em Barcelona e um mês em Madrid”: o que a lei nacional fixa é quem paga, não um percentual.

Na prática o mercado varia. Temporada, quarto e “pack inquilino” ainda cobram o inquilino. Em cidade tensionada a agência às vezes ignora a lei e coloca a comissão em você “porque o dono não paga”. A regra nacional não muda por bairro. Se pagar para não perder o piso, peça fatura com NIF e o conceito por escrito — e abra reclamação no consumo (abre em nova aba).

Se o anúncio pede transferência antes da visita

Pare. Visita é grátis. Reserva, quando existe no Idealista, entra pela conta logada no site ou no app, nunca por link no WhatsApp. A plataforma explica como detectar anúncio falso (abre em nova aba).

O roteiro clássico: o “dono” está em outro país, pede 200–400 € de sinal ou a fiança inteira “para não perder o imóvel”, manda um PDF sem IBAN que bata com o nome do titular, e some. Há variação com Bizum (o Pix espanhol) e com “taxa de antecedentes”. Ninguém cobra para você visitar um aluguel.

O que fazer, nesta ordem:

1. Recuse qualquer pagamento antes de ver o imóvel e o documento de quem aluga
2. Marque visita presencial. Só vídeo no WhatsApp = risco alto
3. Se o “dono” não aparece, peça a nota simple (abre em nova aba) no Registro da Propriedade e confira o nome
4. Denuncie o anúncio no portal
5. Se já transferiu: pare, avise o banco, guarde IBAN e prints, registre denúncia na Polícia Nacional (abre em nova aba) ou na Guardia Civil (abre em nova aba)

Golpes que ainda pegam brasileiro

Não são teoria. O roteiro se repete.

1. Sinal de 200–400 € para “reservar a visita”. O “dono” está viajando. Promete devolver se você não ficar. Depois some. Ninguém cobra para visitar um aluguel.
2. Airbnb de um mês e “depois eu te passo o contrato”. Perfil de WhatsApp muda de foto semanas depois.
3. Fiança + primeiro mês à distância, sem ver o quarto. Há casos publicados (~700 €) em que o anúncio reapareceu com outro nome e o porteiro disse que a casa já estava ocupada. Idealista não garante o anunciante.
4. Link falso de “reserva Idealista”. A plataforma avisa: o pagamento de reserva, quando existe, entra pela conta logada no site, nunca por link no WhatsApp. Veja como detectar anúncio falso (abre em nova aba) e reporte o anúncio (abre em nova aba).
5. Okupa se passando por dono com papel falso. Você paga a entrada e, quando o titular verdadeiro aparece, perde o dinheiro. Peça a nota simple no Registro da Propriedade (abre em nova aba) e confira se o nome do contrato é o do titular.
6. Casa em execução hipotecária. Documentos antigos, banco retoma, você sai sem a fiança.
7. Aluguel sem contrato “para evitar burocracia”. Sem papel você não empadrona (cadastro na prefeitura) e pode ser despejado de um dia para o outro.

Se o golpe já aconteceu: pare de pagar, avise o banco, guarde prints, áudios e o IBAN. Denuncie o anúncio no portal. Registre denúncia na Polícia Nacional (abre em nova aba) (o formulário online só vale depois da assinatura presencial em 72 horas) ou na Guardia Civil (abre em nova aba).

Na visita

Marque visita presencial. Vídeo de três minutos no WhatsApp não mostra umidade, cheiro de mofo nem o contador. Chegue no horário: em cidade grande a agência acumula visitas no mesmo bloco.

Leve passaporte (e o NIE, se já tiver) e comprovante de renda ou extrato. A lei não exige NIE para assinar; agência e seguro de fiança preferem. Não deixe o passaporte original com o agente “para fotocopiar depois”.

Pergunte e anote:

• Valor líquido, condomínio (gastos de comunidad), imposto sobre o imóvel (IBI, parecido com o IPTU) e taxa de lixo — o que está dentro do anúncio e o que soma à parte
• Quem é o titular atual da luz, da água e do gás, e se há dívida no ponto
• Quem contrata internet e em quanto tempo instala
• Duração, reajuste (índice) e regras de saída
• Referência cadastral do imóvel (cai no contrato e, em Madrid, no cadastro na prefeitura)
• Se o dono autoriza o empadronamiento por escrito — sem isso o imóvel é inútil para trâmites
• Prazo para assinar se você disser sim. 24–48 h é comum. “Hoje à noite ou perde” é pressão

Fotografe umidade, rachadura, eletrodoméstico e contador no dia da visita. Sem foto datada, a devolução da fiança vira discussão. Se o piso for o certo, peça o rascunho do contrato antes de transferir a entrada. Leia em casa. Não assine na mesa da visita com o próximo candidato na porta.

Contrato, cláusula de empadronamiento e inventário

Exija contrato por escrito e recibo de cada euro, para a conta (IBAN) que está no contrato, com o nome do titular igual ao do proprietário ou da agência. Nunca assine página em branco nem “anexo depois”.

No contrato precisa estar:

• Nome, NIF/NIE ou passaporte de quem aluga e de quem mora (todas as pessoas que vão se cadastrar na prefeitura)
• Endereço completo com código postal e, se possível, referência cadastral
• Prazo (moradia habitual: em geral 5 anos se o dono for pessoa física, 7 se for empresa)
• Aluguel, data de pagamento e conta (IBAN)
• Fiança de 1 mês e onde será depositada (órgão da região ou, na Andaluzia a partir de 24/01/2026, recibo do dono)
• Reajuste (índice; o Ministério aponta o IRAV nos contratos de moradia) e regras de saída
• Autorização expressa de empadronamiento no endereço do contrato
• Inventário anexado, assinado no dia das chaves

A cláusula de cadastro não é favor. Escreva, em espanhol, algo do tipo: o arrendador autoriza o arrendatário a empadronarse na moradia objeto do contrato. Recuse a frase que proíbe o cadastro ou que só deixa cadastrar o titular “se a prefeitura pedir”. Em Madrid, o Ayuntamiento (abre em nova aba) pede contrato em vigor de no mínimo seis meses, assinado por todos os que figuram nele; se você não está no contrato, precisa de autorização de quem tem o uso da casa, com documento de identidade. O passo a passo do cadastro — e o vídeo — está em primeiros 30 dias. Lista para o dia: checklist de empadronamiento.

O inventário (anexo de inventario y estado de conservación) é a lista do que está no imóvel e de como está. Sem ele, qualquer risco na parede vira desconto na fiança. No dia das chaves:

• Liste móvel, eletrodoméstico, lâmpada, cortina e número de chaves
• Anote os números dos contadores de luz, água e gás
• Tire foto de cada cômodo, de umidade e de avaria com data visível
• As duas partes assinam todas as páginas; cada um fica com uma cópia
• Não aceite “assinamos o anexo na semana que vem”
• Mande as fotos para o seu e-mail no mesmo dia (fica a data no servidor). WhatsApp some

Se o dono recusar inventário escrito, escreva você a lista, assine e peça a assinatura dele — ou recuse as chaves. O checklist de aluguel é a lista para riscar no celular ou no PDF.

No dia das chaves

Ordem do dia, nesta sequência:

1. Conferir a identidade de quem entrega as chaves com o nome que está no contrato
2. Percorrer o inventário cômodo a cômodo, com as fotos da visita na mão
3. Fotografar os contadores com os números visíveis
4. Testar água quente, fogão, aquecimento e janelas
5. Contar as chaves (porta, portaria, caixa de correio, tranca extra) e anotar no anexo
6. Assinar todas as páginas do inventário e levar a sua via
7. Só então transferir o que ainda faltar, com recibo para o IBAN do contrato

Não aceite “amanhã eu te mando o justificante da fiança”. Sem o número de registro no órgão da região (ou o recibo escrito do dono, na Andaluzia a partir de 24/01/2026), a devolução vira briga. Guarde contrato, recibos e o justificante em arquivo com a data no nome: 2026-09-contrato-calle-x.pdf.

Luz, gás, água e internet no seu nome

O contrato precisa dizer quem contrata cada fornecimento. Sem titular, o cadastro na prefeitura e o depósito da fiança complicam. Se o ponto continuar no nome do inquilino anterior e você só “assumir” a fatura, a dívida dele pode aparecer na sua conta.

Luz e gás. Cada ponto tem um código CUPS (Código Universal del Punto de Suministro): começa por ES e tem 20–22 caracteres. Está na fatura antiga. Peça essa fatura no dia das chaves. O trâmite é com a comercializadora (quem emite a fatura), não com a empresa da rede.

Peça cambio de titularidad sin subrogación — mudança de titular sem herdar dívida nem a tarifa antiga. Leve passaporte ou NIE, contrato de aluguel, CUPS ou endereço completo e IBAN. O comparador oficial de ofertas é o da CNMC (abre em nova aba). Trocar de companhia é gratuito; o prazo que as comercializadoras e a própria CNMC repetem para mudar de empresa é de até 21 dias naturais. O fornecimento não deve cair no meio da troca.

Não pague “gestor de alta” no WhatsApp. Alta de ponto cortado é outro trâmite (pode ter taxa de religação). Mudança de titular de ponto ativo costuma ser gratuita.

Água. É da empresa municipal da sua cidade (em Madrid, Canal de Isabel II (abre em nova aba); em Barcelona, a concessionária local). Mesma lógica: última fatura, contrato, identidade, IBAN. Não há comparador nacional.

Internet. Fibra pede endereço, identidade e IBAN. A instalação leva dias ou semanas — não conte com Wi-Fi no dia das chaves. O chip do celular segura a primeira semana; o passo está em chip e transporte.

Débito em conta de não residente às vezes é recusado. Se a companhia travar, use a conta estável do checklist de conta.

Depois de assinar

Atualize o empadronamiento e o banco para o endereço novo. Sem o comprovante do cadastro, a TIE e o posto de saúde emperram. Sem a cláusula no pacote, o imóvel não destrava o resto. Não copie aqui o tutorial da prefeitura: ele está em primeiros 30 dias.

Fontes

• LAU, texto consolidado no BOE (abre em nova aba) (arts. 20 e 36)
• Lei 12/2023, direito à moradia (abre em nova aba)
• Ministério da Habitação: honorários a cargo do dono (abre em nova aba)
• Habitatge Catalunya: despesas do aluguel (abre em nova aba)
• Fianças Madrid, Agencia de Vivienda Social (abre em nova aba)
• INCASÒL, depósito de fiança na Catalunha (abre em nova aba)
• Fianças da Generalitat Valenciana (abre em nova aba)
• Andaluzia, fim do depósito na Junta (24/01/2026) (abre em nova aba)
• Empadronamiento em Madrid: documentos da moradia (abre em nova aba)
• Registro da Propriedade (nota simple) (abre em nova aba)
• Denúncia online da Polícia Nacional (abre em nova aba)
• Idealista (abre em nova aba) · Fotocasa (abre em nova aba)
• Idealista — índice de aluguel (agosto 2026) (abre em nova aba)
• CNMC — comparador de luz e gás (abre em nova aba)
• Consumo (abre em nova aba), para reclamar cláusula abusiva (a região e o município também têm canal próprio)